فروش ملک مشاع
دادخواست دستور فروش ملک مشاع را باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نمود مشروط بر آنکه قبلاً از اداره ثبت محل گواهی عدم امکان افراز ملک اخذشده باشد و گواهی مذکور ضمیمه دادخواست شود والا موجب صدور قرار رد دعوی توسط دادگاه خواهد شد طبق ماده ۵۸۹ ق.م هر شریک میتواند هر وقتی تقاضای تقسیم را بخواهد پس اگر یکی از ورثه بخواهد سهم خود را از سایرین جدا کند باید ابتدا از اداره ثبت محل ملک گواهی عدم افراز گرفته و بعد در دادخواست خود با طرف دعوا قراردادن سایر وراث دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه تقاضا کند.
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد. گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند. اگر هر یک از شرکا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع صادر میکند و به دلیل اینکه حکم و یا قرار نمیباشد شما نمیتواند به دستور دادگاه اعتراض کنید و قطعی میباشد.
فروش ملک مشاع
در رسیدگی دادگاه به این‌گونه درخواست‌ها نکاتی باید مورد توجه قرار گیرند که به طور خلاصه عبارتند از:
۱٫ با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی این قانون، برای صدور دسـتـور فـروش ملک غیر قابل افراز نیازی به تقدیم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزینه دادرسی، تـعیین وقت رسیدگی و درنهایت، صدور حکم نیست؛ زیرا مانند درخواست اجرای حکم میباشد.
۲٫ تصمیم نهایی کــه دادگاه در بـرابـر ایــن‌گونه درخواست‌ها اتخاذ میکند، در قالب حکم یا قرار نیست؛ بلکه دستور تلقی میشود و نظر به این که تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمیباشد، قابل تجدید نظـرخواهـی و فـرجام‌خـواهی نـیـست. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷- ۸ اسفندماه ۱۳۶۶ چنین اظهارنظر نموده است: «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۸، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شده، به دستور دادگاه فروخته میشود و ازاین‌رو نیازی به صدور حکم نیست. بنابراین در مرحله اجرا، واحد اجرای احکام میتواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و … رأساً اقدام نماید.»
۳٫ دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم‌بها است. اداره حقوقی دادگستری در این زمینه در نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ – ۴ مرداد ماه ۱۳۶۲ بیان داشته است:(۳) «مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی آن، ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود، به تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته میشود. بنابراین در مورد فروش، دادگاه حکم صادر نمی‌کند؛ بلکه دستور فروش می‌دهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم‌بها است.»
چنانچه مالکیت ملکی بین دو یا چند نفر بصورت مشاع باشد و شرکا حاضر به تقسیم نباشند هر یک از شرکای مشاع میتواند حسب مورد درخواست تقسیم ملک یا فروش آن را بخواهد. با این توضیح که اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد باید درخواست تقسیم (که افراز نامیده میشود) به اداره ثبت محل وقوع ملک ارایه شود، اداره مذکور مکلف است به درخواست رسیدگی کند. حال اگر ملک قابلیت افراز را داشته باشد یعنی قابل تقسیم بین چند نفر باشد به نسبت سهم بین شرکا تقسیم میشود و اگر قابلیت افراز نداشته باشد واحد ثبتی عدم قابلیت افراز را اعلام خواهد کرد ماده ۴ قانون افراز املاک مشاع مقرر میدارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود. در این صورت احد از شرکا میتواند به دادگاه مراجعه و دستور فروش ملک مشاع را بخواهد دادگاه در این خصوص دستور فروش صادر خواهد کرد. و اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد هریک از شرکا میتوانند مستقیما به دادگاه مراجعه کنند و اگر شرکا به تقسیم تراضی نکنند ملک به دستور دادگاه از طریق مزایده بفروش رفته و مبلغ مورد مزایده به نسبت سهم فی مابین شرکا تقسیم خواهد شد.